Der Mieter kann den Anfangsmietzins von Wohn- und Geschäftsräumen als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn folgende Voraussetzung erfüllt ist:
1. Abschluss eines neuen Mietvertrages.
Zusätzlich muss eine der folgenden Voraussetzungen vorliegen (alternativ):
2.1 Mietvertragsabschluss in persönlicher oder familiären Notlage
2.2 Mietvertragsabschluss infolge Wohnungsmangel
- Leerwohnungsziffer
- Eine Wohnungsknappheit wird bei einem Leerwohnungsbestand von weniger als 1,5% angenommen
- Wohnungsknappheitsannahme
- Diese Voraussetzung ist nach neuerer Rechtsprechung schon bei Wohnungsknappheit gegeben
- Es ist daher nicht erforderlich, dass die Mieterin vergebliche Suchbemühungen nachweist (BGE 142 III 442)
- Für die Anfechtung des Anfangsmietzinses genügt der Nachweis, dass im örtlichen Wohnungsmarkt Wohnungsnot herrscht; nicht notwendig ist, dass die Mieter darüber hinaus beweisen, sich beim Abschluss des Vertrages in einer Not- oder Zwangslage befunden zu haben (vgl. BGE 4A_691/2015 (Präzisierung der Rechtsprechung))
- Diese Voraussetzung ist nach neuerer Rechtsprechung schon bei Wohnungsknappheit gegeben
2.3 Erhebliche Erhöhung des Mietzinses
- Erheblichkeit
- Die Erheblichkeit der Mietzinserhöhung ist gegeben ab 10%
- Informationsrechte des Mieters
- Der Mieter kann vom Vermieter verlangen kann, dass er ihm den zuletzt gültigen Mietzins bekannt gibt.
- Formularpflicht
- Gestützt auf OR 270 und EGzZGB ZH § 229b sind Vermieter im Kanton Zürich verpflichtet, bei einem Leerwohnungsbestand von unter 1.5 % den früheren Mietzins sowie den Anfangsmietzins per Formular von sich aus dem Mieter bekannt zu geben
- Der Leerwohnungsbestand wird jeweils per 1. Juni ermittelt
- Sofern der Leerwohnungsbestand bei 1.5 % oder niedriger liegt, ordnet der Regierungsrat die Formularpflicht per 1. November des gleichen Jahres an
- Gestützt auf OR 270 und EGzZGB ZH § 229b sind Vermieter im Kanton Zürich verpflichtet, bei einem Leerwohnungsbestand von unter 1.5 % den früheren Mietzins sowie den Anfangsmietzins per Formular von sich aus dem Mieter bekannt zu geben
- Keine Formularpflicht
- Gilt die Formularpflicht für Vermieter nicht, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm die Höhe des zuletzt gültigen Mietzinses bekannt gibt (OR 256a Abs. 2)
- Mieternachweis
- Der Mieter hat nachzuweisen, dass der Vermieter den Mietzins gegenüber dem vorausgehenden Mietverhältnis für dieselbe Sache erheblich (d.h. um mindestens 10%) erhöht hat
2.4 Missbräuchlicher Mietzins
- Nachweispflicht des Mieters
- Der Mieter hat zu beweisen, dass der Anfangsmietzins nach den Kriterien von OR 269 und OR 269a missbräuchlich ist
- Beweislast des Mieters
- Der Mieter trägt die Beweislast (und die Folgen einer Beweislosigkeit), dass die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete unter dem vereinbarten Mietzins liegt
- Dieser Nachweis ist schwierig zu führen
- Manchmal ist dieser Nachweis aufgrund entsprechender Indizien möglich (zB: BGE 139 III 13)
- Behauptet der Mieter eine übersetzte Rendite, muss der Vermieter ihr die Berechnungsgrundlagen offenlegen, soweit er über die entsprechenden Unterlagen verfügt (BGE 142 III 568, Erw. 2).
- Der Mieter trägt die Beweislast (und die Folgen einer Beweislosigkeit), dass die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete unter dem vereinbarten Mietzins liegt
Weiterführende Judikatur
- Wohnungsknappheit
- BGE 142 III 442)
- Missbräuchlicher Mietzins
- Indizienbeweis
- BGE 139 III 13
- Übersetzte Rendite des Vermieters
- BGE 142 III 568, Erw. 2
- Indizienbeweis
- Altliegenschaft
- Vorrang der Vergleichsmiete (Orts- und Quartierüblichkeit) vor der Kostenmiete (Nettoertragsüberprüfung) und Begriff der Altliegenschaft (Erstellung oder letzter Erwerb von mehr als 30 Jahren bei Mietanfang)
- BGE 144 III 514 ff.
- Vorrang der Vergleichsmiete (Orts- und Quartierüblichkeit) vor der Kostenmiete (Nettoertragsüberprüfung) und Begriff der Altliegenschaft (Erstellung oder letzter Erwerb von mehr als 30 Jahren bei Mietanfang)
Weiterführende Links
- BGE 142 III 568 | relevancy.bger.ch