Anfangsmietzins

Der Mieter kann den Anfangsmietzins von Wohn- und Geschäftsräumen als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn folgende Voraussetzung erfüllt ist:

1.        Abschluss eines neuen Mietvertrages.

Zusätzlich muss eine der folgenden Voraussetzungen vorliegen (alternativ):

2.1      Mietvertragsabschluss in persönlicher oder familiären Notlage

2.2      Mietvertragsabschluss infolge Wohnungsmangel

• Leerwohnungsziffer
  • Eine Wohnungsknappheit wird bei einem Leerwohnungsbestand von weniger als 1,5% angenommen
• Wohnungsknappheitsannahme
  • Diese Voraussetzung ist nach neuerer Rechtsprechung schon bei Wohnungsknappheit gegeben
    • Es ist daher nicht erforderlich, dass die Mieterin vergebliche Suchbemühungen nachweist (BGE 142 III 442)
    • Für die Anfechtung des Anfangsmietzinses genügt der Nachweis, dass im örtlichen Wohnungsmarkt Wohnungsnot herrscht; nicht notwendig ist, dass die Mieter darüber hinaus beweisen, sich beim Abschluss des Vertrages in einer Not- oder Zwangslage befunden zu haben (vgl. BGE 4A_691/2015 (Präzisierung der Rechtsprechung))

2.3      Erhebliche Erhöhung des Mietzinses

• Erheblichkeit
  • Die Erheblichkeit der Mietzinserhöhung ist gegeben ab 10%
• Informationsrechte des Mieters
  • Der Mieter kann vom Vermieter verlangen kann, dass er ihm den zuletzt gültigen Mietzins bekannt gibt.
• Formularpflicht
  • Gestützt auf OR 270 und EGzZGB ZH § 229b sind Vermieter im Kanton Zürich verpflichtet, bei einem Leerwohnungsbestand von unter 1.5 % den früheren Mietzins sowie den Anfangsmietzins per Formular von sich aus dem Mieter bekannt zu geben
    • Der Leerwohnungsbestand wird jeweils per 1. Juni ermittelt
    • Sofern der Leerwohnungsbestand bei 1.5 % oder niedriger liegt, ordnet der Regierungsrat die Formularpflicht per 1. November des gleichen Jahres an
• Keine Formularpflicht
  • Gilt die Formularpflicht für Vermieter nicht, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm die Höhe des zuletzt gültigen Mietzinses bekannt gibt (OR 256a Abs. 2)
• Mieternachweis
  • Der Mieter hat nachzuweisen, dass der Vermieter den Mietzins gegenüber dem vorausgehenden Mietverhältnis für dieselbe Sache erheblich (d.h. um mindestens 10%) erhöht hat

2.4      Missbräuchlicher Mietzins

• Nachweispflicht des Mieters
  • Der Mieter hat zu beweisen, dass der Anfangsmietzins nach den Kriterien von OR 269 und OR 269a missbräuchlich ist
• Beweislast des Mieters
  • Der Mieter trägt die Beweislast (und die Folgen einer Beweislosigkeit), dass die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete unter dem vereinbarten Mietzins liegt
    • Dieser Nachweis ist schwierig zu führen
    • Manchmal ist dieser Nachweis aufgrund entsprechender Indizien möglich (zB: BGE 139 III 13)
  • Behauptet der Mieter eine übersetzte Rendite, muss der Vermieter ihr die Berechnungsgrundlagen offenlegen, soweit er über die entsprechenden Unterlagen verfügt (BGE 142 III 568, Erw. 2).